Häufige Fragen

Unsere Kunden stehen in aller Regel vor Entscheidungen mit einer erheblichen Tragweite: Sie beeinflussen die kommenden Lebensjahre und Jahrzehnte massiv, nicht nur in Bezug auf das eigene Zuhause, sondern auch finanziell. Wir beantworten deshalb schon vor diesen Entscheidungen alle Fragen, die wir uns auch schon gestellt haben. Schließlich ist die Eldorado Wohnbau GmbH überhaupt erst entstanden, weil wir selbst unzufrieden waren mit unseren Erfahrungen rund um die Makler-, Bau- und Immobilienbranche.

Mit unserem praxistauglichen Ratgeber stärken wir den Verbraucherschutz. Wir informieren unabhängig, transparent, neutral und ehrlich. Trotzdem enthält der Ratgeber unsere persönliche Meinung – und zwar ganz bewusst. Wir weisen allerdings ausdrücklich darauf hin, dass der Ratgeber keine Rechtsberatung ersetzt. Wir empfehlen Ihnen, sich immer zusätzlich bei der Verbraucherzentrale zu informieren und ggf. beraten zu lassen.

Ratgeber

Vom GÜ bekommen Sie Ihr Bauvorhaben komplett aus einer Hand und zwar in der Regel zum Festpreis. Der GÜ ist Ihr alleiniger Ansprechpartner und er übernimmt auch die Mängelhaftung. Er ist sozusagen der Dirigent Ihres Bauvorhabens. Als Bauherr haben Sie nur einen Vertragspartner: den GÜ. Die Leistung des GÜ besteht, wie auch beim Architekten, zunächst in der Bauplanung sowie der Koordinierung und Verwaltung des Bauablaufs. Der GÜ hat also selbst auch immer einen Architekten mit im Boot. Die Ausführung (Rohbau, Ausbau, usw.) vergibt der GÜ in eigenem Namen an Rohbauunternehmen und Ausbaubetriebe.

TIPP: In der Praxis treten einige Architekten und Bauträger auch als GÜ auf, da sich die grundsätzliche Leistung und Arbeitsweise nicht unterscheidet. Als GÜ übernimmt der Architekt zum Vorteil der Bauherren vertraglich mehr Gesamtverantwortung für das Bauvorhaben und für die Budget-Einhaltung.

WICHTIG: Die Begriffe GU und GÜ werden häufig als Synonym benutzt aber es gibt wichtige Unterschiede, die Sie beachten müssen!

Der GU führt eigene Bauleistungen aus (Werkleistung). In der Regel ist der GU ein eigener Baubetrieb, der eine vorgegebene Planung vom Architekten baulich umsetzt und einige Ausbaugewerke an Subunternehmen vergibt. Der GU ist also von der reinen Planung abgekoppelt. Als Bauherr haben Sie 2 Vertragspartner: den Architekten und den GU.

Mit einem Architekten bauen Sie in der Regel Ihr klassisches Architekten-Haus. Wenn Sie mit einem Architekten Ihr Bauvorhaben verwirklichen wollen, haben sie sehr viele Vertragspartner. Der erste Vertragspartner ist der Architekt selbst. Dieser übernimmt in der Regel für Sie die komplette Planung, Ausschreibung, Koordinierung und Überwachung. Zusätzlich sind aber auch alle ausführenden Betriebe (Rohbauunternehmen und Ausbauhandwerker) Vertragspartner von Ihnen. Sie als Bauherr sind in der Praxis Ihr eigener Dirigent, der vom Architekten unterstützt wird. Und damit sind Sie auch in einer sehr hohen Eigenverantwortung mit viel Zeitaufwand.

NEIN! Das ist eine ganz klare Aussage! Alle sprechen zwar noch davon, aber die Rechtslage ist seit Januar 2021 eindeutig: Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) musste dem europäischen Recht angepasst werden, mit der Folge, dass das Architekten-Honorar frei verhandelbar ist! Dem Verbraucher wird leider immer noch häufig suggeriert, dass die HOAI Anwendung finden muss, dies ist aber irreführend und falsch.

GÜ, GU und Architekt haben jeweils Ihre eigenen Vorteile und Nachteile. Alle 3 Formen haben Ihre Berechtigung und es muss im Einzelfall das für den Bauherren beste Paket gefunden werden.

Das häufig angeführte Argument, dass ein Architekten-Haus individueller sei, stimmt in der Regel nicht, da Sie auch bei einem GÜ und GU ihr individuelles Haus mit allen Wünschen und Vorstellungen geplant bekommen. Auch hier macht ein (angestellter) Architekt im Hintergrund die Planung.

Die in der Praxis wichtigsten Unterschiede liegen vermutlich in den folgenden Punkten:

  • Verteilung der Verantwortung
  • Zeitaufwand für den Bauherren
  • Budget-Einhaltung

Beim klassischen Architekten-Haus haben Sie selbst sowohl vor als auch während der Bauzeit in der Regel sehr viel Zeitaufwand (weil mehr Vertragspartner und mehr eigene Koordinierung). Im Vergleich zu einem GÜ-Festpreis-Angebot haben Sie auch weniger finanzielle Sicherheit was die Einhaltung des Budgets angeht, da alle Angebote nur auf Kostenvoranschlägen beruhen, die regelmäßig um bis zu 20% überschritten werden dürfen.

Bei einem Architekten-Haus haben Sie sehr viel Mitbestimmung und können jeden Handwerker selber bestimmen. Das ist allerdings mit sehr viel Zeitaufwand verbunden und könnte sich somit auch zum Nachteil entwickeln.

Bei einem GÜ ist die Vorplanung und eine detaillierte Baubeschreibung von immenser Bedeutung und daher auch sehr zeitaufwendig. Während der Bauzeit haben Sie dann allerdings deutlich weniger Stress und mit einem Festpreis auch eine sichere Budgeteinhaltung. Tatsächlich ist es auch bei einem GÜ möglich, Einfluss zu nehmen, welche Handwerker Ihren Bau ausführen. Das ist alles Verhandlungssache.

TIPP: Mit Eldorado als GÜ haben Sie volle Flexibilität und maximalen Komfort zum Festpreis: individuelle Planung, nur einen Vertragspartner und durch die Eldorado-Leistungspakete sind z.B. Ihr Wunschhandwerker, Eigenleistung und vieles mehr möglich. Schauen Sie sich die Leistungspakete von Eldorado an.

>>> Leistungspakete

Im rechtlichen Sinne ist ein Verbraucher eine natürliche Person, die mit einem Unternehmer Verträge abschließt, ohne selbst als Unternehmer zu handeln. Private Käufer von Eigentumswohnungen und private Bauherren gelten im Sinne der Rechtssprechung als Verbraucher.

Ein Bauträger stellt Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb her. Der Bauträger tritt als Bauherr auf und bietet ein komplettes Leistungspaket aus einer Hand: Er kauft unbebaute Grundstücke und bebaut diese mit Immobilien. Die fertigen Häuser oder Wohnungen werden dann mit Grundstück oder Grundstücksanteil an einen Verbraucher (privater Käufer) verkauft.

Hinter einem GÜ (Generalübernehmer) steckt auch immer eine Architekten-Planung und damit in der Regel ein Architekt. Grundsätzlich hängt die Individualität Ihres Bauvorhabens von der Flexibilität des GÜ ab. Vertraglich können Sie alles mit Ihrem GÜ vereinbaren. Sie könnten sogar Ihre eigenen Wunsch-Handwerker wählen, wenn sich der GÜ darauf einlässt. Gesetzlich spricht nichts dagegen. Alle Verträge können individuell angepasst werden, solange sie den Verbraucher nicht benachteiligen.

Man muss hier sehr gut aufpassen, was und wie verglichen wird. Man sollte nicht „Äpfel mit Birnen“ vergleichen. Ein Fertighaus hat in der Regel eine geringere Grundausstattung als ein Architekten-Haus, weil der Architekt direkt eine höhere Leistung (Qualitätsstandard) für den Kunden einplant. Damit ist das Fertighaus zunächst vielleicht günstiger. Aber alle Zusatzwünsche und Änderungen kosten beim Fertighaus extra. Und dann wird der Preisunterschied immer marginaler.

Ebenso muss beachtet werden, dass ein Fertighaushersteller extrem hohe Fixkosten für seinen laufenden Betrieb hat, denn er muss eine extrem teure Fertigungsanlage mit großen Maschinen und Personal permanent unterhalten. Diese hohen Fixkosten hat ein GÜ oder Architekt nicht.

Nein, das ist nicht die einzige Möglichkeit. Sie können auch mit einem GÜ individuell bauen, da auch ein GÜ einen Architekten mit im Boot hat. Sie können mit einem GÜ alles individuell vereinbaren. Die Grenze ist nur durch die Flexibilität des GÜ eingeschränkt. Gesetzlich kann der GÜ alles mit Ihnen vereinbaren, solange Ihre Verbraucherrechte dadurch nicht benachteiligt werden.

Dieser Begriff trifft zum Beispiel auf Eldorado zu, denn Sie bekommen eine individuelle Planung wie beim klassischen Architekten-Haus aber in der verbraucherfreundlichen Vertragsform eines GÜ.

Wenn Sie ein Haus bauen wollen, ist die Unsicherheit bei vielen Bauherren sehr groß, denn schließlich baut man in der Regel nur einmal im Leben. Da muss alles passen und man möchte möglichst bei allem auf Nummer sicher gehen. Viele Bauherren kennen nur das „Architekten-Haus“. Andere Begriffe wie Fertighaus, Bauträger oder Generalübernehmer sind oftmals negativ belastet.

Als Bauherr haben Sie das Ziel, Ihr Haus möglichst individuell nach Ihren Wünschen zu bauen und dabei Ihr Budget so gut wie möglich einzuhalten. Sie wollen ein ausgewogenes Preis-Leistungsverhältnis und möglichst viel finanzielle Sicherheit, so dass Ihr Hausbau-Projekt erfolgreich und ohne Nachfinanzierungen über die Bühne geht.

Sehr viele Bauherren lassen sich von dem Trugschluss leiten, dass diese Ziele nur mit einem klassischen Architekten-Haus erreicht werden können. Der Architekt als persönlicher Ansprechpartner, der alles leitet und dirigiert. Was vielen Bauherren nicht bewusst ist: Sie selbst sind in der Praxis der oberste Dirigent. Ihnen wird viel Verantwortung abverlangt, obwohl Sie in der Regel ein absoluter „Bau-Laie“ sind.

Aber spätestens seit der Baurechtsreform von 2018 gibt es gute Gründe über eine Alternative zum klassischen Architekten-Haus nachzudenken, bei der Sie als Bauherr und Verbraucher deutlich mehr Vorteile haben und deutlich weniger Verantwortung tragen: Wählen Sie die Vertragsform eines Generalübernehmers, mit individueller Planung zum Festpreis!

TIPP:
Sie bekommen von Eldorado die komplette Leistung aus einer Hand: Beratung, Planung, Bauausführung und Wartungsmanagement. Sie haben nur einen Vertrag, nämlich mit Eldorado. Und Sie bekommen Ihr Haus in der von Ihnen gewünschten Ausbaustufe: komplett-fertig oder teil-fertig mit Eigenleistung. Das gesamte Paket wird durch einen Festpreis und eine hochdetaillierte Bauleistungsbeschreibung abgerundet. Das ist bauen mit Eldorado als GÜ.

Nein, das ist es nicht. Es hängt immer vom individuellen Fall und von der Vertragsgestaltung ab. Hinter einem GÜ steckt auch immer ein Architekt mit einer Architekten-Planung. Einem GÜ wird oftmals noch unterstellt, dass er Sicherheitsaufschläge machen muss, um den Festpreis abzusichern. Das ist allerdings nur bedingt richtig. Ein Architekt hat diese Festpreis-Verantwortung zwar zunächst nicht. Allerdings beruht die Planung des Architekten auch nur auf Kostenvoranschlägen, die dann in der Realität deutlich teurer ausfallen können. Nach aktueller Rechtssprechung muss der Bauherr und Verbraucher eine Abweichung um bis zu 20% akzeptieren. Und diese Toleranz wird von einigen Handwerkern gerne ausgereizt. Die Motivation zur Kostendisziplin dürfte bei allen beteiligten Handwerkern sehr gering sein, wenn Sie als privater Verbraucher Vertragspartner des Handwerkers sind.

TIPP: Das klassische Architekten-Haus ist häufig nur zu empfehlen, wenn Sie flexibel im Budget sind und bereit sind, bei Bedarf viel Eigenverantwortung während der kompletten Planungsphase und Bauausführung zu übernehmen!

Das hängt vom Einzelfall ab. Sowohl beim Architekten als auch beim GÜ müssen Sie sich Ihre Vertragspartner und die Bauleistungsbeschreibungen genau ansehen. Hier gibt es es enorme Unterschiede. Dies wird auch regelmäßig von den Verbraucherzentralen festgestellt. Viele Anbieter halten sich noch immer nicht an die neuen Vorschriften des Bauvertragsrechts, das mit der Novellierung von 2018 die Rechte für Sie als Verbraucher deutlich gestärkt hat. Am Besten ist es, wenn Sie Ihre Verträge von der Verbraucherzentrale prüfen lassen. Diese unabhängigen Instanzen verschaffen Ihnen deutlich mehr Sicherheit.

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Es ist natürlich grundsätzlich richtig, dass ein GÜ zahlungsunfähig werden kann. Das kann aber auch bei allen anderen Marktteilnehmern passieren, auch bei Bauträgern, Fertigbaufirmen, Ingenieur-Büros, Handwerkerbetrieben usw. Selbst namhafte Fertighaushersteller wurden schon zahlungsunfähig und sind vom Markt verschwunden.

Wichtig für Sie als Verbraucher ist die Erkenntnis, dass auch bei einem Architekten-Haus einzelne Vertragshandwerker insolvent werden können. Diese Gefahr besteht immer und überall. Daher ist es wichtig, dass Sie immer auf Nummer sicher gehen und beispielsweise folgende Punkte zusätzlich berücksichtigen:

  • Extrem billige Angebote sollten Sie skeptisch stimmen
  • Darauf achten, dass Sie nicht zu viel an Abschlägen bezahlen und die Raten sich auch wirklich am tatsächlichen Baufortschritt orientieren
  • Darauf achten, dass Sie verbindliche Zwischenkontrollen vor jeder Abschlagszahlung bekommen
  • Geplante Gewährleistungs- und Garantieansprüche sollten im Bauvertrag beschrieben sein
  • Achten Sie auf Abnahmen durch neutrale Gutachter

Das kann sein, muss aber nicht.

Die Unterschiede zwischen Architekt und GÜ sind in der Praxis gar nicht so groß, insbesondere was die interne Arbeitsweise angeht. Ein GÜ hat mehr Verantwortung gegenüber dem Bauvorhaben, weil er alleiniger Vertragspartner des Bauherren ist. Ein GÜ besteht letztendlich auch aus einer Architektenleistung und Bauvergabe an ausführende Betriebe. Alles was ein GÜ leisten muss, muss auch ein Architekt erbringen. Ein Architekt ist erst dann grundsätzlich billiger, wenn Sie einzelne Leistungen beim Architekten rausnehmen, z.B. die Baukontrollen oder Handwerkerkoordinierung, usw. Das ist allerdings nicht zu empfehlen.

Ein eindeutiges Urteil kann also nicht gefällt werden, wer grundsätzlich billiger ist. Es hängt immer am Einzelfall. Wichtig sind auch hier wieder die Verträge: eine detaillierte Leistungsbeschreibung, so dass Sie als Verbraucher ordentlich vergleichen können!

Ein GÜ hat oftmals bessere Handwerker-Verträge weil er immer wieder auf die selben Handwerker zurück greift. Dadurch ergeben sich teilweise sogar mehrere Vorteile für den Bauherren: Günstigere Preise, die der GÜ an den Bauherren weitergibt und bessere Qualität, weil der GÜ und die Handwerker sich kennen und die gegenseitigen Ansprüche klar definiert sind.

Grundsätzlich muss davon ausgegangen werden, dass ein GÜ bei den Kontrollen während der Bauzeit befangen sein könnte.

Daher ist auch hierfür wieder ein Vertrag wichtig, bei dem Ihnen als Verbraucher verbindliche und nachvollziehbare Zwischenkontrollen zugesichert werden. Lassen Sie sich vertraglich bestätigen, wie und wann Zwischenkontrollen durchgeführt werden und dass Sie davon ein verbindliches Protokoll erhalten!

Diese verbindlichen, nachvollziehbaren Kontrollen sollten Sie allerdings auch von Ihrem Architekten oder Bauträger verlangen.

Die Entscheidung, mit WEM Sie bauen wollen oder von WEM Sie Ihre Eigentumswohnung erwerben wollen, ist die erste große wegweisende Entscheidung und von zentraler Bedeutung für Ihr Vorhaben. Mit dieser Entscheidung investieren Sie viel Geld und binden sehr viel Kapital auf eine sehr lange Zeit. Sie sollten hier also nichts dem Zufall überlassen!

Regel 1
Seien Sie grundsätzlich kritisch und lassen Sie sich nicht blenden von mündlichen Versprechungen! Es gilt nur das geschriebene Wort! Alles was nur mündlich versprochen oder vereinbart wurde ist im Zweifel wertlos!

Beispiel:
Sie sind in Verhandlung mit einem Handwerker für ein bestimmtes Gewerk. Der Handwerker verspricht Ihnen, dass natürlich alles sach- und fachgerecht, nach anerkannten Regeln der Technik, hergestellt wird. Diese pauschale Aussage ist im Grunde wertlos. Denn zunächst ist er sogar dazu verpflichtet, es genau so zu machen. Aber der Punkt ist immer: wo kein Kläger, da kein Richter. Daher muss Ihnen der Handwerker nicht nur schriftlich sagen, DASS er es korrekt macht. Viel wichtiger ist, WIE er es korrekt machen will. Die Details, WIE das Gewerk hergestellt wird, sind wichtig, so dass Sie oder ein Gutachter eine Kontrollgrundlage haben.

TIPP:
Auch aus diesem Grunde ist eine detaillierte Baubeschreibung notwendig, die sich im Idealfall sogar an der Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentralen orientiert. Mit der Eldorado-Baubeschreibung haben Sie genau diesen Vorteil: unsere Baubeschreibung können Sie Kapitel für Kapitel mit der Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentrale vergleichen.

Regel 2
Achten Sie bei der Auswahl Ihres Architekten oder Bauträgers auf seine Bereitschaft, Sie so vollumfänglich, transparent und detailliert wie möglich über sämtliche Aspekte zu informieren, insbesondere darauf, ob er Sie unaufgefordert über Ihre Verbraucherrechte und anfallende Planungs- und Beratungshonorare informiert und Ihnen dies auch schriftlich bestätigt.

Regel 3
Achten Sie darauf, ob Ihr Architekt oder Bauträger Sie über Ihr Widerrufsrecht belehrt!

Regel 4
Achten Sie auf eine hoch detaillierte und individuelle Baubeschreibung und Bauvertrag. Je detaillierter und konkreter eine Baubeschreibung formuliert und auf Ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten ist, desto weniger laufen Sie Gefahr, dass es zum Rechtsstreit kommt.

Regel 5
Nutzen Sie die Informationen und Hilfen der Verbraucherzentrale. Wichtig für Sie als Bauherr oder Wohnungskäufer ist es, dass Sie das „Kind erst gar nicht in die Nähe des Brunnens“ kommen lassen, so dass es auch überhaupt nicht reinfallen kann. In der Regel sind Sie fachlich nicht mit der Materie des „Bauens“ vertraut. Ebenso sind Sie kein Profi für Bauvertragsrecht. Sie können sich zwar ausführlich im Internet darüber informieren, aber die praktische Anwendung und Umsetzung fehlt Ihnen dennoch. Nutzen Sie die Chance sich professionellen Rat zu holen, auch wenn es ein paar Euro zusätzlich kosten sollte. Das ist gut investiertes Geld!

TIPP:
Nutzen Sie z.B. die Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentrale! Egal ob Sie von einem Bauträger eine Wohnung kaufen oder ob Sie mit dem GÜ ein Haus bauen zum Festpreis. Mit der Musterbaubeschreibung können Sie die Baubeschreibung Ihres Vertragspartner exakt überprüfen!

WICHTIG: Verwechseln sie die Zwischenkontrollen nicht mit der Abnahme. Die „Abnahme“ oder auch „Bauabnahme“ ist die gesetzlich geregelte Schlussabnahme zur Übergabe der Bausache. Allerdings ist logisch, dass bei dieser Schlussabnahme viele verdeckte Baumängel sicher nicht zu erkennen sind. Viel wichtiger sind daher die gesetzlich nicht ausführlich geregelten Zwischenkontrollen während der Bauzeit!

„Verbraucherbauverträge“ sind Verträge, mit denen Unternehmen (z.B. ein Generalübernehmer oder eine Baufirma) von Verbrauchern (private Bauherren) zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet werden – so die Definition des Gesetzes.

Der Verbraucherbauvertrag betrachtet den Verbraucher vereinfacht ausgedrückt als Baulaien und stellt ihn somit unter einen besonderen gesetzlichen „Laien-Schutz“. Dieser Schutz besteht hauptsächlich darin, dass der Verbraucher von den Immobilienunternehmen nicht über den Tisch gezogen wird und in finanzielle Schieflage gerät. Im „Verbraucherbauvertrag“ werden verschiedene Pflichten verankert, die der Unternehmer gegenüber den Verbrauchern hat. Das sind zum Beispiel:

Pflichten des Unternehmers

  • Pflicht zur Erstellung einer ordentlichen Baubeschreibung
  • Pflicht zu verbindlichen Angaben zur Bauzeit
  • Pflicht zur Erstellung und Herausgabe wichtiger Bau-Unterlagen
  • Die Begrenzung der Abschlagszahlungen auf 90 % des Werklohns
  • Begrenzung der Höhe von vertraglichen Sicherheiten für den Werklohns
  • Verbraucher hat ein Widerrufsrecht

Aus vielen Untersuchungen der letzten Jahre wurde immer wieder deutlich, dass nur wenige Verbraucher ihre Rechte kennen und auch noch längst nicht alle Unternehmer die Regelungen komplett in ihre Verträge integriert haben.

Daher ist Vorsicht geboten! Verbraucher müssen sich weiterhin um Ihre Rechte kümmern! Das Gesetz baut lediglich ein entsprechendes Schutzgerüst, es liegt in Ihrer eigenen Verantwortung, dieses Schutzgerüst auch bestimmungsgemäß zu nutzten. Das soll heißen, dass das Gesetz nicht die Eigenverantwortung des Verbrauchers ersetzen kann. Diese Eigenverantwortung liegt darin, Ihre Verbraucherrechte zu kennen und auch einzufordern. Denn Papier ist geduldig. Viele Unternehmen haben die neuen Vorschriften noch immer nicht vollständig umgesetzt oder versuchen die Bestimmungen verfälscht anzuwenden. Zudem sind viele Regelungen sehr vage formuliert und konkrete Einzelfragen muss erst noch die Rechtssprechung im Laufe der Zeit regeln.

Haben Sie sich schon mal die Frage gestellt, wie es heutzutage überhaupt noch zu Baumängel kommen kann?

Es gibt für alles unendlich viele Gesetze, Normen, Vorschriften und Verordnungen. Jedes Gewerk ist in seiner Ausführung genau definiert. Gleichzeitig sind in der Regel nur Profis am Bau beteiligt: Architekten, Fachingenieure, Statiker, usw. Zusätzlich sind die bauausführenden Handwerker bei den wichtigsten Gewerken staatlich geprüft und unterliegen der Meisterpflicht. Wie kann es also sein, dass es trotzdem noch Baumängel gibt?

Auch das oft gehörte Argument „da wurde einfach billig gebaut“ ist nur bedingt gültig, denn egal ob man vermeintlich billig oder teuer baut, alle Beteiligten müssen sich an die geltenden Gesetze, Normen, Vorschriften und Verordnungen halten. Sogar Großprojekte wie der Berliner Hauptstadtflughafen sind geprägt durch eklatante Fehler und Baumängel, obwohl nur Profis daran beteiligt waren und Geld scheinbar keine Rolle gespielt hat.

Daraus folgt der Schluss, dass Baumängel nicht grundsätzlich etwas mit „billig“ und „teuer“ zu tun haben. Sondern vielmehr, dass sich die Beteiligten Akteure nicht an geltende Vorschriften halten. Das kann schon in der Planung beginnen, nämlich dass wichtige Gewerke nicht detailliert genug vorgeplant werden. Und es geht weiter mit der Ausführung, wenn die Handwerker – aus welchen Gründen auch immer – eben nicht ihrer Pflicht zur sach- und fachgerechten Herstellung
nachkommen.

Aber noch viel wichtiger als die Schuldzuweisung, WER für den Baumangel verantwortlich ist, ist die folgende Überlegung: WARUM wurde der Mangel von keinem der Beteiligten bemerkt? Wenn man unterstellt, dass die Baumängel nicht mutwillig herbeigeführt wurden, dann liegt der Grund, warum der Mangel nicht erkannt wurde, in der fehlenden Kontrolle.

Es bedarf also einer Kontrollinstanz, die die Leistung überprüft, dokumentiert und vor allem auswertet und bei Bedarf korrigierend eingreift. Auch das ist keine neue Erkenntnis und eigentlich sogar Bestandteil eines jeden Bauvertrages oder Architektenvertrages. Aber: es wird schlichtweg nicht gemacht oder nicht ausreichend gemacht. Alle Akteure hoffen, dass es schon irgendwie passt. Und wenn es nicht passt, dann wird es hoffentlich keiner merken innerhalb der
Gewährleistungsfrist.

Jeder einzelne entzieht sich seiner Verantwortung, schuld sind immer die anderen, und bei einer fehlenden Dokumentation lässt sich in der Regel nur noch schwer nachweisen, wer, was, wann, wo und wie gemacht hat. Was hat also gefehlt? Die Kontrolle! Genau genommen muss vor, während und mindestens nach jedem Gewerk eine protokollierte Kontrolle und Überprüfung stattfinden.

Ein Gesamtkonzept ist entscheidend!

Wichtig ist daher ein insgesamt schlüssiges Gesamtkonzept zur Vermeidung von Baumängeln, das eine lückenlose und nachvollziehbare Dokumentation beinhaltet und eine Auswertung der Ausführungsqualität gewährleistet, so dass Mängel sofort erkannt und beseitigt werden können, ohne dabei durch andere Gewerke verdeckt zu werden. Die Verpflichtung zu solch einer lückenlosen und nachvollziehbaren Kontrolle und Protokollierung muss Bestandteil eines jeden guten Bauvertrages sein.

Die Kontrolle muss praxis-tauglich sein!

Für Sie als Verbraucher ist vor allem die Realität und die Praxis wichtig. Papier ist geduldig. Es ist daher wichtig, dass solch ein Konzept nicht nur auf dem Papier gut aussieht, sondern dass es auch in der Praxis gelebt und genutzt wird. Es ist wichtig, dass es funktioniert!

TIPP: Lassen Sie sich daher vertraglich zusichern, dass praxistaugliche Zwischenkontrollen und Protokolle gemacht werden – insbesondere WIE sie in der Praxis gemacht werden! Damit können Sie schon sprichwörtlich die „Spreu vom Weizen“ trennen. Architekten, GÜs oder Bauträger, die hier nicht mitspielen wollen oder können, sind vermutlich nicht die besten Partner.

Wenn Sie individuell mit einem Architekt planen und bauen und trotzdem unter den Schutzschirm des neuen Verbraucherbauvertrages kommen wollen, dann brauchen Sie einen Architekten, der als Generalübernehmer agiert. Damit bekommen Sie die maximalen Vorteile als Bauherr.

Eine Baubeschreibung ist ein individuelles Dokument, das jederzeit individuell verändert oder ergänzt werden kann. Viele Architekten oder Bauträger suggerieren, dass ihre Baubeschreibung aus rechtlichen und formalen Gründen nicht verändert werden kann. Das ist absolut nicht richtig. Sie können sämtliche individuellen Wünsche und Ausführungsdetails in die Baubeschreibung integrieren. Genau dafür ist sie da. Von Gesetzes wegen ist dies kein Problem!

TIPP:
Eine gute Baubeschreibung erkennen Sie auch daran, dass sie detailliert aufzählt, welche Leistungen und Kosten NICHT enthalten sind! Zudem sollte sich eine gute Baubeschreibung an der Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentrale orientieren.

Die Realität schaut oft so aus, dass jeder Handwerker sein Gewerk irgendwie durchzieht. Eine unabhängige und verbindliche Kontrolle findet oft gar nicht statt oder erst bei der Endabnahme des Gebäudes. Viele Gewerke werden durch andere Gewerke verdeckt und können somit gar nicht mehr kontrolliert und auf eine sach- und fachgerechte Ausführung geprüft werden.

Die fehlende Kontrolle während der Gewerks-Entstehung ist der Nährboden für eklatante Baumängel, die oftmals erst Jahre später ans Licht kommen.
Die Verbraucherverbände stellen regelmäßig fest, dass die Baumängel insgesamt weiterhin zunehmen. Einer der Gründe sind fehlende und verbindliche Zwischenkontrollen. Wichtig ist eine lückenlose Bau-Protokollierung! Jedes Gewerk muss im Entstehungsprozess lückenlos mit Checklisten dokumentiert und überprüft werden. Und genau das muss auch in der Baubeschreibung als Leistungspaket hinterlegt sein!

Als privater Bauherr oder Wohnungskäufer ohne viel Erfahrung läuft man schnell Gefahr, sich zu sehr auf die gesetzlichen Regelungen zu verlassen, nach dem Motto: „Die müssen sich ja alle an das Gesetz halten“.

Wichtig für Sie als Verbraucher ist das Bewusstsein, dass sich viele Unternehmen eben nicht immer vollständig an die gesetzlichen Bestimmungen halten. Sie stehlen sich – sei es nun bewusst oder unbewusst – aus der Verantwortung, in dem sie die gesetzlichen Anforderung nur sehr oberflächlich anwenden oder sehr frei interpretieren. Die Unwissenheit mancher Verbraucher kommt ihnen dabei entgegen!

Was bedeutet das für Sie als Verbraucher in der Praxis? Wenn Sie ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen wollen, ist es für Sie von essentieller Wichtigkeit, dass Sie die verschiedenen Angebote und Leistungsbeschreibungen miteinander VERGLEICHEN können. Nur durch Vergleichen können Sie das beste Preis-Leistungs-Angebot für Ihr Budget und Ihre persönlichen Ansprüche herausfiltern. Ein realistischer Vergleich ist nur möglich, wenn die zugrunde liegenden Angebote detailliert sind. Je detaillierter, desto realistischer der Vergleich. Sobald Ihnen ein Angebot mit weniger Detailtiefe vorliegt als bei einem anderen, fällt dieses Angebot aus der Vergleichbarkeit heraus. Vergleichen, vergleichen, vergleichen!

  • Nur durch Vergleichen finden Sie das beste Angebot für Ihr Budget!
  • Nur eine detaillierte Baubeschreibung macht einen realistischen Vergleich möglich!

Grundsätzlich muss eine Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften eines Bauwerks in klarer Weise darstellen. Wie weit eine Baubeschreibung ins Detail gehen muss, ist für die Praxis allerdings nicht geregelt. Somit ergibt sich für die Unternehmen bei der Ausarbeitung der Baubeschreibung viel Spielraum und Gestaltungsfreiheit. Aus Sicht des Unternehmens ist es natürlich verlockend, einen Vertrag und eine Baubeschreibung so unverbindlich wie möglich zu gestalten. Aus Verbrauchersicht ist das natürlich nicht wünschenswert. Das Gesetz schützt sie nicht davor, eine „ungünstigere“ Baubeschreibung vorgelegt zu bekommen! Das liegt in Ihrer eigenen Verantwortung!

Egal ob Sie mit einem Architekten Ihr individuelles Architekten-Haus bauen oder ob Sie Wohneigentum von einem Bauträger, GU oder GÜ erwerben: Ihr Wohneigentum wird mit dem Verlauf des Baufortschrittes von Ihnen abbezahlt. Wichtig ist hierbei immer, dass Sie darauf achten, finanziell stets auf der sicheren Seite zu bleiben. Das bedeutet, Sie dürfen immer nur so viel bezahlen, dass Sie Ihr Wohneigentum im Falle einer Insolvenz Ihres Baupartners oder einzelner Handwerker trotzdem noch mit einem Ersatz-Partner fortführen könnten.

Schützen Sie sich vor der eigenen finanziellen Schieflage während der Bauphase Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses. Beim Bau eines Architekten-Hauses besteht eine sehr realistische Gefahr, dass die Baukosten am Ende das Budget übersteigen werden und eventuell eine teure Nachfinanzierung mit Ihrer Bank verhandelt werden muss. Bei einem Architekten-Haus müssen Sie sich der Tatsache bewusst sein, dass keiner der beteiligten Unternehmen eine große Motivation haben wird, den Kostenrahmen einzuhalten. Denn: Der Kostenvoranschlag Ihrer Handwerker ist per Gesetz unverbindlich! Die tatsächlichen Kosten dürfen den Kostenvoranschlag um teilweise bis zu 20% übersteigen. Je höher die tatsächlich abrechenbaren Kosten sind, desto mehr verdienen alle beteiligten Akteure! Die Motivation zur Kostendisziplin dürfte also in der Praxis bei allen sehr gering sein.

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung von einem Bauträger, GU oder GÜ erwerben, gelten die gesetzlichen Bestimmungen zu den Abschlagszahlungen. Zum Schutz des Käufers werden diese Abschlagszahlungen auf etwa 90% der Gesamtsumme begrenzt. Dadurch besteht für den Verbraucher am Ende im Rahmen der Endabnahme eine Sicherheit von 10%. Das klingt zunächst sehr verbraucherfreundlich. Aber wie sieht es realistisch in der Praxis aus?

Abschlagszahlungen schützen nicht vor Pfusch am Bau!

Abschlagszahlungen sollen dem Baufortschritt Rechnung tragen, so dass Sie immer nur so viel bezahlen, wie geleistet wurde. Aber genau hier ist das Problem: Können Sie als Laie immer exakt feststellen, wie viel geleistet wurde und ob die Leistung auch wirklich sach- und fachgerecht – also ohne Mängel – ausgeführt wurden?

Zwischenkontrollen würden Mängel früher aufdecken!

Solange keine unabhängigen Zwischenkontrollen vor jeder einzelnen Abschlagszahlung vereinbart wurden, besteht für Sie WÄHREND der Bauausführung so gut wie keine Kontrollmöglichkeit. Sie können nur hoffen, dass alles passt. Es ist kein Geheimnis, dass viele Mängel versteckt und „überschminkt“ werden können, so dass sie bei der Endabnahme nicht mehr identifiziert werden können. In der Regel wird Ihnen als Verbraucher vom Bauträger kein Recht zu unabhängigen Zwischenkontrollen eingeräumt. WARUM eigentlich nicht?

Wichtig für Sie als Bauherr und Wohnungskäufer sind daher folgender Aspekt:

  • Achten Sie auf vertragliche vereinbarte Zwischenkontrollen

TIPP: Mit den Leistungspaketen der Eldorado Wohnbau GmbH bekommen Sie z. B. protokollierte Zwischenkontrollen vertraglich zugesichert.